本輪中國房地產(chǎn)調(diào)控政策已持續(xù)兩年有余，其嚴(yán)厲程度在全球范圍內(nèi)都屬罕見，限購又限貸的政策可謂絕無僅有。但時(shí)隔兩年，回看調(diào)控效果，可謂平平。房價(jià)似乎遠(yuǎn)未達(dá)到“理性回歸”的程度，但相關(guān)銷售與房地產(chǎn)新開工卻大幅回落，加之海外經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，中國經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。因此，此時(shí)有必要反思一下調(diào)控政策，認(rèn)清政策中存在的誤區(qū)，以促進(jìn)未來中國房地產(chǎn)市場與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　調(diào)控目標(biāo)是否清楚？

　　一直以來，房價(jià)是否過高頗具爭議。不同人由于所處的收入水平不同，對房地產(chǎn)泡沫的判斷也差異較大。本輪房地產(chǎn)調(diào)控旨在打壓投資投機(jī)性需求，促進(jìn)房價(jià)回歸合理價(jià)位。那么何為房價(jià)的合理水平自然值得探討。若非如此，房地產(chǎn)調(diào)控怎能做到有的放矢？

　　筆者認(rèn)為，房價(jià)是否過高的討論首先必須面對兩個(gè)問題。一是灰色收入的問題。由于中國居民收入差別擴(kuò)大，且統(tǒng)計(jì)存在著低估現(xiàn)象，特別是收入越高的群體收入統(tǒng)計(jì)低估的現(xiàn)象越加明顯；二是應(yīng)認(rèn)識到不同收入階層的人群購買不同價(jià)位和大小的房屋的事實(shí)，一概用平均房價(jià)與平均收入水平衡量房價(jià)是否過高與現(xiàn)實(shí)相悖。

　　考慮到這兩點(diǎn)，筆者認(rèn)為房價(jià)泡沫對中等和以下收入家庭確實(shí)存在，但豪宅市場反而泡沫較小。若真如此，一刀切的調(diào)控政策很難收到的理想效果。一方面，對于高收入群體來說，由于中國投資渠道較少且豪宅不貴，自然加大了高收入群體投資房產(chǎn)的現(xiàn)象。另一方面，由于對于中低收入群體來講房價(jià)極高，陋室難求，即便房價(jià)下降，也很難有購房能力。

　　這樣在執(zhí)行房地產(chǎn)政策之時(shí)，更應(yīng)該注重其他政策的配套實(shí)施，如加快落實(shí)收入分配制度改革、增加中低端收入群體的轉(zhuǎn)移支付；加快金融市場改革、規(guī)范資本市場以提振投資者信心、拓寬投資渠道等等。

　　調(diào)控依據(jù)是否清晰？

　　判斷房價(jià)是否合理自然需要準(zhǔn)確的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。不過十分遺憾，自1998年房改以來，中國房地產(chǎn)市場就缺乏完善的統(tǒng)計(jì)體系。例如，為應(yīng)對金融危機(jī)，2009年國內(nèi)貨幣政策和針對房地產(chǎn)業(yè)的抑制性政策已全面放松。其后房價(jià)上漲很快，在很多人眼中代表著新一輪房地產(chǎn)泡沫的形成。但國家統(tǒng)計(jì)局年底發(fā)布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格卻顯示2009年房價(jià)僅上漲1.5%，明顯偏離直觀感受。

　　為避免爭議，去年統(tǒng)計(jì)局取消了公布房屋均價(jià)漲幅平均數(shù)，使得市場失去了對房價(jià)漲幅的最直觀感受，也導(dǎo)致研究者多年跟蹤的房價(jià)歷史數(shù)據(jù)出現(xiàn)中斷。

　　對比美國可以追溯200年來各州的房價(jià)數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)確實(shí)混亂。筆者認(rèn)為，房價(jià)數(shù)據(jù)不僅是居民購買行為的參考，更是決策層推出政策的主要依據(jù)。依據(jù)尚不清楚，如何讓房價(jià)“合理回歸”？

　　政策應(yīng)建立長效機(jī)制

　　調(diào)控兩年有余，房地產(chǎn)價(jià)格確有所回落趨勢，但交易量與投資的大幅下降值得警惕。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-5月，住宅開工面積同比下降8.2%，銷售面積同比下滑13.5%，需求面受到壓制，且供給面出現(xiàn)萎縮，這樣不僅很難支持投資，也會造成供求失衡，反而構(gòu)成了政策常態(tài)化以后，房價(jià)反彈的潛在壓力。

　　另外，房地產(chǎn)投資下滑導(dǎo)致相關(guān)消費(fèi)與固定資產(chǎn)投資的迅速回落，加之海外經(jīng)濟(jì)疲軟，中國經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。1-5月房地產(chǎn)投資增速下滑至18.5%，也是金融危機(jī)以來的新低。受此影響，家用電器和音像器材、家具類、建筑及裝潢材料類消費(fèi)持續(xù)下降。固定資產(chǎn)投資增速亦回落至20.1%，為近十年以來的最低增速。

　　回顧近幾年的中國房地產(chǎn)市場，可以看出房地產(chǎn)政策變化頻繁，且時(shí)而過緊、時(shí)而過松。金融危機(jī)之前，房地產(chǎn)市場基本屬于調(diào)控狀態(tài)，國家出臺一系列調(diào)整政策，以期抑制過熱的投資和房價(jià)的過快上漲。而金融危機(jī)出現(xiàn)以后，因“信心重于黃金”，為保內(nèi)需，推出了四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，但最終投入更接近“十萬億”，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的積聚與地方政府投資平臺風(fēng)險(xiǎn)的加大。

　　為防范投融資平臺風(fēng)險(xiǎn)與打壓房地產(chǎn)泡沫，去年大部分時(shí)間決策層一直保持著緊縮的貨幣政策。即便自去年年底以來貨幣政策有所放松，但對于房地產(chǎn)調(diào)控與地方政府投資平臺仍保持嚴(yán)格控制，目前中長期貸款總占比不到30%，遠(yuǎn)低于以往近50%的比例，便是佐證。

　　考慮到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)加大，對地方政府投資平臺與房地產(chǎn)政策有所松綁。地方政府出臺一些變相的房地產(chǎn)放松政策被默許：如近期媒體有傳河南省6部門聯(lián)合對房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行微調(diào)，鼓勵(lì)首套房利率打七折；銀監(jiān)會推動(dòng)商業(yè)銀行加大對“鐵公基”和保障房等領(lǐng)域的信貸支持，也是恢復(fù)對融資平臺信貸支持的表現(xiàn)。

　　近幾年政策變化幅度過大，缺少長效機(jī)制，多變甚至幾近反轉(zhuǎn)的政策對企業(yè)與銀行是極為不利，也值得重點(diǎn)反思。總的來看，中國房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。認(rèn)清房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的作用，避免政策時(shí)而過緊、時(shí)而過松，建立長效的機(jī)制，并配合以收入分配結(jié)構(gòu)調(diào)整、加大金融市場改革、拓寬投資渠道，都至關(guān)重要。唯有如此，才能引導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場與中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。