一個文旅項目是否能夠盈利，取決于一系列因素，區位、客源、配套、定位、項目整體定位、規劃設計、開發商投入、運營團隊實力等都是重要影響因子，需投資者認真評判。基于我們的投資經驗，列出最關鍵的幾個要素，供參考。

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　　區位

　　重中之重。關鍵是離主要客源地的車程距離。一線城市車程1小時以內為最佳，2小時尚可，最好不要超過2.5小時。

　　2.5小時是短途游客能普遍接受的出行心理距離上限（二三線城市不要超過2小時。北京、上海、廣州、深圳等超一線城市上限可以提高到3小時。如全程高速公路直達項目地，高速出口后到項目距離最好不要超過30分鐘）。

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　　景觀

　　不論產品多么別致，觀光仍然是目前游客出行的主流訴求之一。

　　景觀不僅僅是項目地景觀，還需延伸到項目地周邊景觀和沿途景觀。318國道、草原天路等景觀道周邊不乏成功項目，在知名景觀道沿線的項目可加分。

　　景觀質量不求絕美，但求別致；不求渾然天成，人工打造也可。可供游客拍照留念、打卡發朋友圈最好。有的游客登泰山是為賞日出，也有游客去越南只為去粉紅教堂合影。有時看似拙劣的人工景觀，也會有刷屏效應，帶來源源不斷的游客。

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　　周邊

　　周邊有大型5A、4A等超人氣景區最佳，可獲得流量溢出。周邊有大型商業綜合體、度假酒店、民宿群等可加分。

　　不同項目對周邊配套的需求不同。如項目定位為康養，則醫療資源極為重要；如定位商業綜合體，則需考慮周邊人群消費能力；如定位度假，則應規避化工產業、航空航道等擾動因素；如定位演義節慶，則需依托周邊一切流量高地，并注意交通可進入性。

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　　競爭

　　競爭環境需具體情況具體分析，大原則是避免正面競爭，并避免同質化。

　　文旅行業的價格戰，只有兩敗俱傷一種結局。康養等項目回避強勢競爭者；民宿、農莊項目可依附項目集群但是需走差異化和精品化；游樂項目不僅回避競爭者，還需回避潛在進入競爭者；大型景區項目需以資源質地為首要決定因素。

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　　土地

　　土地作為微觀層面的要素卻要單列，其重要性自然不必說。文旅項目投資成敗與否，70%取決于拿地。

　　土地性質和土地價值決定投資安全墊和未來發展潛力。土地產權要清晰干凈，五證齊全。土地估值要合理，增值潛力要大。別項目黃了地也轉不出去。項目總面積不重要，重要的是已征地到手的面積（國有土地使用證、紅線范圍），租地的話看租地面積和租期。

　　此外，基本農田、飲用水源地，堅決不碰，山林地、集體土地謹慎參與，違規硬化、違建不要僥幸。

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　　產品

　　體驗為王的時代，最重要的還是產品。同類別的項目產品構成不同，旅游產品新穎，或經典，都要考慮成本、投資回收期、切入時點、退出時點、迭代周期等因素。

　　張家界玻璃棧道短期之內即回本，后期玻璃棧道在全國四起，投資回收期被拉長，賺錢效應削弱，以至最后以安全隱患為由被叫停，背后都是切入時點和退出時點的選擇問題。創新者吃肉，緊跟者喝湯，跟風者接盤，一向如此。

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　　運營

　　文旅項目有輕資產和重資產之分。旅游項目本身偏重資產，但當下經濟環境、游客偏好、資方偏好等因素疊加影響的背景下，用輕資產的思路去運營這個重資產，無疑是最優解。

　　即：優化服務，增加體驗性產品，迅速迭代，建立品牌溢價。

　　如需后續融資，則要通盤考慮。重資產受銀行等債權融資機構的歡迎（估值有抓手），輕資產受股權投資人的青睞（上市有高溢價），二者正好相反。因為資產的輕量化可以提高ROE（凈資產收益率），而股價與ROE（凈資產收益率）高度相關，輕資產模式也有利于快速擴張來提升業務規模和盈利規模。當然資產的輕重要有合適的比例。

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　　品牌

　　產品決定飛多高，品牌決定走多遠。

　　今天，文旅項目品牌已經脫離了“品牌”本身概念。文旅項目的品牌已經不再是單純的曝光率和口碑。一個文旅項目的品牌，直接決定了景區產品外延能否成功。如文創產品、IP、節慶、餐飲、特色農產品等，都會取決于品牌美譽度與成熟度。

　　因此，維護項目的品牌，某種意義上重要與項目運營本身。文旅項目的收入，未來可能會更加趨于多元化，而品牌則是維系各個產品條線的網，需要通盤考慮。