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    政企各取所需

　　地方政府“白送”土地不稀奇

　　在土地資源日趨緊張、國(guó)家對(duì)土地調(diào)控越發(fā)嚴(yán)格的情況下，拿地成為眾多地產(chǎn)企業(yè)的要?jiǎng)?wù)，聰明的華僑城憑借著歡樂(lè)谷等主題公園，近些年來(lái)屢屢在全國(guó)各大城市拿到土地。

　　“能拿下土地，這主要得益于我們的旅游地產(chǎn)模式，這個(gè)模式的核心就是以旅游項(xiàng)目拿地，再為地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)。”華僑城集團(tuán)一名高層直言，對(duì)主題公園得心應(yīng)手的營(yíng)銷和其延伸出來(lái)的產(chǎn)業(yè)鏈為拿地創(chuàng)造了條件。

　　從華僑城近年來(lái)在全國(guó)的布局不難看出，這項(xiàng)靠主題公園拿地的買賣肯定是一個(gè)巴掌拍不響。

　　從上世紀(jì)80年代末期籌建中國(guó)第一家主題公園——錦繡中華開(kāi)始，到此后的世界之窗、民族文化村、歡樂(lè)谷，每一個(gè)主題公園都為華僑城乃至深圳賺足了人氣，并且還解決了大量人員的就業(yè)問(wèn)題。與此同時(shí)，大量游客相應(yīng)拉動(dòng)了交通、餐飲、酒店、零售等服務(wù)業(yè)發(fā)展。這對(duì)急需尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎的地方政府，無(wú)疑充滿吸引力。華僑城也因此成為眾多省市極力邀請(qǐng)前往的投資商。

　　“相對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)講，作為中央國(guó)有企業(yè)，我們確實(shí)占有很多優(yōu)勢(shì)，特別是在跟地方政府的合作上。”上述華僑城負(fù)責(zé)人毫不避諱與地方政府的這種“各取所需”。

　　“我們以主題公園為營(yíng)銷手段，不僅可以順利拿地，還可以便宜拿地，而政府也多了一個(gè)旅游項(xiàng)目，何樂(lè)而不為？”華僑城負(fù)責(zé)人透露，華僑城在成都項(xiàng)目的拿地平均價(jià)為80萬(wàn)元/畝，而該區(qū)域的土地市場(chǎng)價(jià)為130萬(wàn)-150萬(wàn)元/畝；華僑城在北京的拿地平均價(jià)約為100萬(wàn)元/畝，遠(yuǎn)低于周邊商品房當(dāng)時(shí)200萬(wàn)元/畝的土地成本。

　　華僑城憑借這種建設(shè)主題公園低價(jià)拿地、發(fā)展“小公園、大地產(chǎn)”的盈利模式最終在其年報(bào)上得到了體現(xiàn)。根據(jù)華僑城A 2009年半年報(bào)披露，2009年上半年，該公司地產(chǎn)銷售收入6.9億元，毛利率達(dá)53.44%；景區(qū)酒店等收入4.7億元，毛利率30.44%，旅游團(tuán)費(fèi)收入1.5億元，毛利率4.45%。不過(guò)，該公司80%以上的利潤(rùn)來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，旅游僅占20%。

　　無(wú)獨(dú)有偶，兩年前開(kāi)園的銀川森林公園，實(shí)質(zhì)上也是由開(kāi)發(fā)商以幾近“承包”的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。這個(gè)占據(jù)銀川優(yōu)質(zhì)地塊的主題公園項(xiàng)目原本土地面積183公頃，其中100公頃用于森林公園及旅游配套設(shè)施建設(shè)，83公頃開(kāi)發(fā)島上住宅、島上商業(yè)、島上休閑。

　　據(jù)投資這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商南非公司拉普斯置業(yè)透露，在其與當(dāng)?shù)卣�府的協(xié)議中明確表示，拉普斯置業(yè)出資幫助政府建設(shè)森林公園，而作為投資回報(bào)，政府將公園用地的83公頃以“幾乎白送”的價(jià)格出讓給拉普斯置業(yè)。

　　“一來(lái)與當(dāng)?shù)卣�府搞好了關(guān)系，順利進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，二來(lái)還拿到了我們想要的地塊。最重要的是，比通過(guò)招拍掛拿地來(lái)的劃算。” 拉普斯置業(yè)負(fù)責(zé)人表示。

　　背后隱憂頻現(xiàn)

　　“小公園大地產(chǎn)”非絕佳搭檔

　　華僑城、銀川森林公園暫時(shí)的成功讓許多開(kāi)發(fā)商看到了“油水”，在各地圈地?cái)?shù)百畝甚至上千畝模仿類似開(kāi)發(fā)模式的事例比比皆是。然而這項(xiàng)看似風(fēng)光無(wú)限、有利可圖的發(fā)展模式，其背后的隱憂也同樣存在。

　　“一個(gè)主題公園或者說(shuō)是大型游樂(lè)園需要的是便利的交通、極高的人氣以及一定的消費(fèi)能力，而其中最為重要的莫過(guò)于人氣。但一個(gè)宜居的房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要的卻是相對(duì)清新的空氣、寧?kù)o的環(huán)境以及相對(duì)便利的市政配套。”住建部城建司司長(zhǎng)陸克華告訴記者，根據(jù)住建部和環(huán)保部此前公布的主題公園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，主題公園或大型游樂(lè)園的選址都應(yīng)該遠(yuǎn)離居住區(qū)。

　　華僑城顯然不符合上述規(guī)定。因此不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華僑城的營(yíng)銷思路雖然看起來(lái)符合“主題公園帶動(dòng)地產(chǎn)、商業(yè)項(xiàng)目”的新興模式，但它與海南等地推出純粹的旅游地產(chǎn)不同，那些帶火周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的都是靜態(tài)公園，地產(chǎn)商的賣點(diǎn)就是“綠色和健康居住環(huán)境”，而歡樂(lè)谷是熱鬧的游樂(lè)園，大型游樂(lè)設(shè)施發(fā)出的聲響、人潮人海的外來(lái)游客、耀眼的燈光都是對(duì)宜居的干擾，一旦業(yè)主投訴，其主題公園必然受到影響。此前環(huán)球嘉年華便是一個(gè)例子，由于光污染、聲污染過(guò)大，環(huán)球嘉年華首次進(jìn)京便遭到選址周邊居民的集體投訴，最終不得不移址經(jīng)營(yíng)。

　　“一旦出現(xiàn)業(yè)主的抵觸和投訴，歡樂(lè)谷就不得不面臨和環(huán)球嘉年華同樣的命運(yùn)，但如果歡樂(lè)谷移址，它所服務(wù)的華僑城地產(chǎn)項(xiàng)目也就沒(méi)有‘金字招牌’，兩個(gè)項(xiàng)目的前景就危險(xiǎn)了。”一位了解華僑城運(yùn)作的代理行老總表示。